記録的な暑さが続いた今年の夏も、そろそろ峠を越える頃です。連日フル運転を続けた空調設備は、いま一年でもっとも汚れた状態にあります。この時期の点検と清掃は、これから迎える冬と来年の夏の光熱費に直結する、追加投資をほとんど伴わない省エネ対策です。

性能の低下は静かに進む

空調の効率低下は、故障のようにはっきりした形では現れません。設定温度は変えていないのに効きが悪い、運転時間が伸びた、電気代がじわじわ上がっている――こうした「静かな劣化」の多くは、汚れが原因です。

  • フィルターの目詰まり：風量が落ちて必要な熱を運べなくなり、ファンの動力も余分にかかります
  • 熱交換コイルの汚れ：空気と冷媒・冷水の間の熱のやりとりが鈍り、同じ能力を出すのに余計なエネルギーが要ります
  • 室外機の熱交換器：綿ぼこりや落ち葉が付着すると放熱できず、圧縮機（コンプレッサー）の負荷が上がります
  • 冷媒量の不足：わずかな漏えいは気づきにくい一方、能力低下に直結します
  • その他：ベルトの緩み、ドレン（排水）の詰まり、温度センサーのずれ

いずれも大がかりな更新工事ではなく、点検と清掃で相当程度が戻る項目です。

止められる時期は限られている

空調機を停止して内部まで手を入れられる期間は、実は多くありません。真夏と真冬は建物を使いながら止めるのが難しく、点検はどうしても中間期に寄ります。秋は、暖房シーズンに入る前の最後の機会です。冷房から暖房へ切り替わるこの時期なら、夏の汚れを落としつつ、加湿装置など冬に使う設備の立ち上げ確認も同時にできます。

「設計値」は手入れされた状態の数字

省エネ計算やZEBの評価は、機器がカタログどおりの性能を発揮することを前提に行われます。どれだけ高効率な機器を選んでも、フィルターが詰まったままでは、その差は運転の中で失われます。計算値と実績が合わない建物では、運用条件とあわせて機器の状態を疑ってみる価値があります。

あわせて確認したいのが保守契約の中身です。「年◯回の点検」と書かれていても、目視と動作確認までなのか、フィルター清掃やコイル洗浄まで含むのかは契約によって異なります。含まれていない作業は、当然ながら誰も行っていません。

効果は測れば分かる

清掃の前後で、外気条件の似た日の消費電力を比べてみると、手を入れた効果はある程度見えてきます。BEMS（ビルエネルギー管理システム）があれば比較はより確かになりますが、なくても月々の検針票と気温の記録で傾向はつかめます。数字が残れば、次年度の保守予算を確保する材料にもなります。

設計する側の宿題でもある

維持管理のしやすさは、設計の段階でかなり決まります。点検口の位置と大きさ、室外機まわりの離隔、フィルター交換に足場が要るかどうか。ここが悪いと、現場は次第に「手入れをしない設備」として扱うようになります。手が届く納まりにしておくことは、高効率機器を選ぶのと同じくらい竣工後の性能を左右します。

夏の疲れが残るこの時期に、まず空調の状態を見る。設備投資の判断はその後でも遅くありません。

想定読者：建物オーナー、自治体の施設・脱炭素ご担当者、ビル管理・設計実務者

参照元：当社の設計・省エネ計算および設備実務にもとづく一般的な整理。空調機器の劣化要因・保守項目は建築設備の維持管理における一般的な分類による。清掃・点検による削減率は機種・使用状況・汚れの程度により大きく異なるため、本稿では具体の数値を示していない。保守契約の実施項目は契約ごとに異なるため、各建物の契約書で確認のこと。関連するテーマとして、室外機まわりの見直しは2026年8月11日、BEMSと計量計画は7月20日、コミッショニングは8月5日掲載のコラムを参照。