これまで本コラムでは、窓や断熱、設備、太陽光発電など「ZEB（ゼブ／ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）をどうつくるか」を取り上げてきました。今回は視点を変え、「建物の省エネ性能を、どう見て・どう示すか」というお話です。2024年に建物版の“燃費ラベル”とも言える省エネ性能表示制度が始まり、2025年には省エネ基準への適合が全面的に義務化されました。建物を性能で選び、性能でつくる時代の入り口を整理します。

建物にも「燃費表示」が始まった

クルマにカタログ燃費があるように、建物にもその「燃費」を示す仕組みができました。2024年4月に始まった「建築物の省エネ性能表示制度」です。新築の住宅やビルを販売・賃貸する事業者が、広告やチラシ、物件サイトなどに省エネ性能のラベルを表示するもので、買い手・借り手が性能を把握し、比べられるようにすることを目的としています。

ラベルには大きく四つの情報が載ります。第一に「エネルギー消費性能」。建物が使う一次エネルギー（冷暖房・照明・給湯などを石油換算で合算したもの）の少なさを、星の数で多段階に表します。第二に「断熱性能」。第三に「目安光熱費」で、年間の光熱費の目安が金額で示されます。そして第四が、今回の主役である「ネット・ゼロ・エネルギー（ZEH／ZEB）」の達成状況です。クルマを買うときに燃費を見比べるのと同じ感覚で、建物の性能を見比べられるようになった――そう捉えるとわかりやすいでしょう。

ラベルの中の「ZEB水準」

非住宅の建物では、ラベルに「ZEB水準」を満たしているかどうかが示されます。ここでいうZEB水準とは、国が定める「誘導基準（省エネ基準より一段高い、国が誘導したい水準）」のことで、ラベル上はこれを「ZEB水準」と表記しています。最低限の省エネ基準をクリアしているだけでなく、その一段上に届いているか――それがひと目でわかるわけです。

性能の物差しになるのが「BEI（ビー・イー・アイ）」という指標です。これは、その建物の設計上のエネルギー消費量を国の基準値で割った値で、1.0が基準ちょうど、数字が小さいほど省エネを意味します。さらに第三者評価である「BELS（ベルス）」を取得すれば、ラベルの信頼性は一段と高まります。

ここで一つ補足を。ラベルの「ZEB水準」に達したからといって、ただちにZEBそのものになるわけではありません。本コラムで触れてきたとおり、ZEBには省エネと創エネの度合いに応じて「ZEB Ready」「Nearly ZEB」「『ZEB』」という段階があります。ラベルの「ZEB水準」はあくまで出発点。そこから省エネを深め、太陽光発電などの創エネを足していくことで、より上のランクへと進んでいきます。

「義務化」はここまで来た

ラベルで性能を「見せる」流れと並行して、性能そのものを底上げする規制も進んでいます。2025年4月、改正建築物省エネ法が全面的に施行され、原則としてすべての新築の住宅・非住宅に、省エネ基準への適合が義務づけられました。それまで義務の対象は延べ面積300㎡以上の中・大規模な非住宅に限られていましたが、規模の大小を問わず、ほぼすべての建物が対象になったのです。

歩みはそこで止まりません。2026年度からは、中規模の非住宅建築物（延べ面積300〜2,000㎡）の省エネ基準が、大規模建築物と同じ水準にまで引き上げられました。基準は段階的に、そして着実に厳しくなっています。背景にあるのは、建物で使うエネルギーが日本全体のおよそ3割を占めるという事実です。建物の省エネは、国全体の脱炭素を左右する大きな鍵なのです。

これからの「当たり前」はZEB水準へ

国は、2050年のカーボンニュートラルに向けて、新築建築物の省エネ性能を段階的にZEB／ZEH水準へ引き上げる方針を示しています。具体的には、省エネ基準より高い「誘導基準」への適合率が一定割合（おおむね8割）を超えた段階で、義務となる最低基準そのものを、いまの「ZEB水準」にあたる誘導基準まで引き上げる、というロードマップが描かれています。

つまり、いまは「一段上の性能」とされるZEB水準が、いずれ「当たり前の最低ライン」になっていく可能性が高い、ということです。先んじて高い性能の建物を持つことは、将来の基準強化への備えであると同時に、性能で選ばれる市場での強みにもなります。ラベルに示される省エネ性能は、これからの建物の資産価値を映す鏡とも言えるでしょう。

まとめ

建物を「燃費」で見比べる時代が、すでに始まっています。新築はもちろん、改修で性能を底上げするときにも、「自分の建物はラベルでどう評価されるか」「ZEB水準にどこまで近づけるか」を一度確かめてみてください。基準が上がりきってから動くより、一歩先に備えるほうが、選択肢も補助制度も活かしやすくなります。計画の初期段階から、お気軽にご相談ください。

想定読者：建物オーナー、自治体の脱炭素ご担当者、設計者、テナント選びを行う経営層

注：本コラムは一般に公開されている公的情報に基づく概説です。制度の要件や基準の適用範囲は建物の用途・規模・時期によって異なり、今後変更される場合もあります。具体的な適用にあたっては、最新の公的情報や所管部署でご確認ください。

出典・参考リンク

  • 国土交通省「建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」 https://www.mlit.go.jp/shoene-label/
  • 国土交通省「全ての新築住宅・非住宅に省エネ基準適合が義務付けられます」 https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001519931.pdf
  • 国土交通省「建築物省エネ法 最新の法令（住宅）」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/29.html
  • 環境省「ZEB PORTAL（ゼブ・ポータル）／ZEB普及目標とロードマップ」 https://www.env.go.jp/earth/zeb/